Кто платит налог
Если собственник сдаёт жильё другому физлицу, он самостоятельно учитывает полученный доход, подаёт 3-НДФЛ и платит налог. Срок аренды, профессия или гражданство нанимателя не освобождают арендодателя от налогообложения.
Когда квартиру арендует российская организация или ИП, арендатор обычно выступает налоговым агентом: рассчитывает и удерживает НДФЛ при выплате. Это стоит прямо закрепить в договоре и проверить по справке о доходах.
С какой суммы считать
В базу входит арендная плата, фактически полученная деньгами или в натуральной форме. Обеспечительный платёж сам по себе не всегда становится доходом: значение имеют условия возврата и зачёта. Коммунальные платежи требуют раздельного анализа.
| Платёж | Что проверить |
|---|---|
| Ежемесячная аренда | Включается в доход в момент получения |
| Возвратный депозит | Доход может возникнуть при зачёте или удержании |
| Коммунальные услуги по счётчикам | Отделите возмещение фактического потребления от фиксированной доплаты |
| Ремонт вместо оплаты | Возможен доход в натуральной форме |
Какая ставка действует
Для налогового резидента доход от аренды учитывается по правилам соответствующей налоговой базы НДФЛ. Итоговая ставка зависит от совокупного дохода за год; при расчёте важно учитывать действующую с 2025 года шкалу. Быструю оценку можно сделать в калькуляторе прогрессивного НДФЛ.
Налоговый нерезидент обычно применяет иную ставку и не получает большинство вычетов. Статус определяется количеством дней пребывания и специальными правилами, а не паспортом.
Декларация и сроки
Доход, полученный от физлица, отражают в 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года. Налог по декларации уплачивают не позднее 15 июля. Например, аренду за 2026 год декларируют в 2027 году. Если срок приходится на нерабочий день, учитывается перенос по НК РФ.
- Соберите договор, акты приёма-передачи и подтверждения платежей.
- Сверьте поступления за календарный год.
- Заполните декларацию в личном кабинете ФНС.
- Отправьте её в срок и сохраните подтверждение приёма.
- Уплатите сумму по реквизитам единого налогового счёта.
НДФЛ или самозанятость
Собственник жилого помещения может рассмотреть налог на профессиональный доход, если отвечает условиям режима. Ставка НПД составляет 4% при расчётах с физлицами и 6% — с организациями и ИП. Чек формируют на каждое получение денег. НПД нельзя применять к доходам от аренды нежилой недвижимости, а годовой доход ограничен правилами режима.
Пример
Квартира сдаётся физлицу за 40 000 ₽ в месяц весь год. Валовой арендный доход — 480 000 ₽. Если собственник остаётся плательщиком НДФЛ и к этому доходу применима ставка 13%, расчётная сумма налога составит 62 400 ₽. При наличии других доходов итог может измениться из-за прогрессивной шкалы.
Что часто упускают
- учитывают только переводы с назначением «аренда», игнорируя наличные;
- не разделяют возвратный депозит и арендную плату;
- считают, что договор на 11 месяцев освобождает от налога;
- не проверяют, кто является налоговым агентом;
- применяют НПД к нежилому помещению.
Частые вопросы
Нужно ли регистрировать договор на 11 месяцев?
Вопрос регистрации договора и обязанность платить налог — разные вещи. Отсутствие государственной регистрации краткосрочного договора не освобождает от НДФЛ с фактически полученной платы.
Можно ли уменьшить НДФЛ на ремонт квартиры?
Для обычного физлица расходы на ремонт не образуют профессиональный вычет по арендному доходу автоматически. Для выбора режима и учёта расходов ИП следует оценивать отдельные правила.
Если арендаторы платят наличными, налога нет?
Налог возникает независимо от формы оплаты. Для подтверждения расчётов полезно выдавать расписки и вести реестр поступлений.
Кто платит налог при аренде организацией?
Российская организация или ИП обычно удерживает НДФЛ как налоговый агент. Собственнику следует проверить договор и сведения о фактически удержанном налоге.
Можно ли получить имущественный вычет и сдавать квартиру?
Сама сдача жилья не отменяет право на вычет при покупке, но источники доходов и налоговые базы нужно учитывать раздельно. Подробности — в статье о вычете за квартиру.
Источники
ФНС: доходы от сдачи и продажи недвижимости; ФНС: варианты уплаты налога при сдаче жилья.